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金融資本頻頻舉牌上市房企 地產業將發生哪些變化?
發布時間:2018-10-29原創點擊率:175

在中國經濟“新常態”之下,中國經濟細胞——產業與資本之間的化學反應越來越多,這其中就包括“站在門口的野蠻人”,特別是站在地產商門口的“野蠻人”。

 今年以來,伴隨生命人壽、安邦保險頻頻舉牌金地、萬科、金融街、華業等上市地產企業,產業資本與金融資本屢屢上演“肉搏”大戲。

 而產業與金融資本之間的交融,會給地產圈帶來怎樣的變化,還需要時間去解答。

 險資頻頻出手

 “上官清已經成為金融街的董事了,除了看好金融街的‘質地’之外,也就沒什么好說的。”一位接近金融街控股的人士向上證報記者直言不諱。

 材料顯示,上官清是和諧健康保險股份有限公司(以下簡稱“和諧健康”)的法人代表,該公司由安邦保險集團絕對控股。就在今年7月份,有關是否讓上官清入金融街董事會的討論還在網上熱議。如今上官清的正式進入,也說明安邦入駐金融街的目標實現。但不僅僅于此。

 從金地、金融街到華業地產,今年已經三度“舉牌”地產股的安邦保險,這一次又瞄準了萬科,就在10月底,中國最大住宅開發商萬科的前十大股東里,出現了一位熟悉的陌生人。

 萬科三季報顯示,安邦保險已通過旗“安邦人壽保險股份有限公司—穩健型投資組合”產品持有了萬科A2.35億股,占其總股本的2.13%,位列第四。

 安邦保險進入股權相對分散的萬科,頗受關注。

 今年5月,萬科總裁郁亮曾舊事重提“君萬之爭”,以警示管理團隊。1994年的一次萬科董事會上,以君安證券為首的幾個股東聯合“逼宮”,企圖改組萬科公司董事會,奪取公司控制權。如果不是因為找到了君安的一個破綻,王石當時可能就不再是萬科的控制人了。

 20年后,雖然歷史還沒有重演股權“爭奪戰”,但是身邊的陌生人,還是讓地產公司不踏實,因為“野蠻人”總是很神秘。

 投資優質低估資產

 “保險資金還是看好地產公司的資產。”上述接近金融街控股的人士也向上證報記者表示,保險資金入股的地產公司有一些共性——均是區域持有優質資產的品牌開發企業。

 “以金融街控股為例,其持有大乐透五行走势分布图面積約70萬平方米,以每平方米3萬元粗略推算,資產價值也在210億元。而目前公司市值還到200億元,資產處于低估階段。另一方面,保險資金有強烈的投資需求,因此選擇入股金融街恰逢其時。”東興證券分析師鄭閔鋼。鄭曾在中國東方資產管理公司從事債權資產的管理和處置工作,擔任過近十家公司的董事或監事。

 “隨著房地產行業進入增速下滑階段,行業內外部并購將會增多,金融資本提前布局優質低估值地產股,建議關注第一大股東持股相對較低的低估值公司。”申銀萬國一份研報直接指出,“如萬科、金科、華發、福星、蘇寧、金融街等。”

 “如果一家金融資本入股,我們會首先分析他的意圖,是善意還是惡意。對于金融資本來說,我們更多是合作伙伴,因為房地產實操業務很復雜,沒有一支優良的團隊,很難順利推動一個項目落地。”陽光100集團常務副總裁范小沖向上證報記者說,“另外我們公司股權也比較集中,金融資本想控股很難。”

 作為一家今年剛剛登陸資本市場的地產公司操盤老手,范小沖的觀點代表了絕大多數地產界人士的想法。即,金融資本與地產企業還是會“井水不犯河水”,對于雙方潛在的較量可能他并不以為然。相反,他更關注的是地產圈內的熱鬧。

 “在地產圈內,我們的項目或并購或合作或角力的案例很多。目前最引人注目的當屬綠城宋衛平與融創孫宏斌的案例。”范小沖說。

 金融資本“新玩法”

 這是一場較量,還是一種合作,抑或一種融合?

 由于中國房地產業沒有經歷過像樣的市場周期,也很少經歷與金融資本的角力游戲,他們或許未來不得不面對與金融資本“新玩法”的考驗。

 “房地產業的結構正在發生微妙變化,金融資本的最終目標并不僅僅是簡單的財務投資,以求獲得資產的保值增值。”復旦大學房地產研究中心企業研究所執行所長陳晟向上證報記者如是說。他大膽預言“未來金融資本與產業企業的股權之爭將不可避免。”

 “金融街控股背后也很有實力,所以之后也增持了股票。”上述接近金融街相關人士也告訴上證報記者,但是再深層次的考慮還不得而知。

 材料顯示,在安邦系4月28日舉牌之后,金融街大股東隨即進行了兩次增持,增持比例分別為1.37%和1.82%。至5月6日,金融街集團和一致行動人合計持有股權達到29.74%,以阻止安邦系的進攻。隨著上官清入駐董事,此事暫告一段落。

 陳晟指出,雖然目前看金融資本與產業企業相安無事,但金融資本與產業公司的思路終究有異。隨著地產業格局進一步調整,以及整個中國經濟“產業鏈競爭格局”發生變化,產業公司就不得不去面對與金融資本“新玩法”的考驗。

 “開發商的融資成本一般在10%左右,而保險等金融資本的成本只有4-5%,甚至更低。因此今后金融資本控制發展,產業企業負責生產的格局會越來越強化。”陳晟直言,目前如中信、復星等傳統開發商正在主動適應新玩法,而更多的企業包括萬科的目標還是“生產商”的定位。產業與金融資本由此產生的差異和錯位,必然導致雙方的“糾纏和角力”。

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